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2021年房价将成调控松紧的“刻度尺”

2021年房价将成调控松紧的“刻度尺”

作者:尺子网友    来源:未知    发布时间:2021-04-05 19:56    浏览量:

2021年房价将成调控松紧的“刻度尺”
 
随着房地产在线调控“刻度尺”力度加大,土地市场降温,房企加速回归一二线
 
2019年全年土地市场成交量显现同比明显减少,从土地购置面积的数据来看,上半年房地产开发企业土地购置
 
面积8035万平方米,同比下降27.5%。下半年土地购置面积整体有所回升,但从全年来看总体成交同比去年下
 
滑的趋势没有改变,1-11月同比下降14.2%。从实际拿地情况来看,房企围绕重点城市群和核心都市圈的布局力
 
度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。深圳、北京土拍市场今年都呈现过火热的局面。6月,
 
深圳几块宅地的出让更是具有明显的“吸睛”效果。与此相对应的是,三四线及以下城市是土地流拍集中地,从2019年土地流拍数量的情况来看,排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低,市场趋冷是这类城市土地
 
降温的重要因素。
 
今年以来部分房企开始暂停拿地,规避风险。一方面由于2016-2017年的地王项目在很多城市都面临着销售困局,让房企拿“地王”的冲动锐减;另一方面负债率过高的房企也在今年被动减少甚至暂停拿地动作。整体来看,房企在土地市场已明显理性,拉动土地溢价率持续走低。销量继续提升从统计局公布的数据来看, 1—11月份,商品房销售金额139006亿元,增长7.3%,其中住宅销售额增长10.7%。2019年全年破15万亿已无悬念。房企在2019年也加快了销售脚步,早在5月,不少房企已经开始加快推盘的力度,6-7月的市场推盘节奏以及促销也是大于去年,下半年在楼市降温的大环境下,房企“以价换量”的情形不断增多,拉动楼市销售量稳步提升。同时房地产销售的分化也在不同城市中得到体现,深圳、上海临港等热点城市和地区,受大政策影响带动了楼市热度提升,但一些三四线城市甚至二线城市出现了市场降温。目前行业整体集中度提升步伐并未停止, 2019年新入千亿阵营的房企数量预计在5家上下。商品房销售规模减缓态势已经形成,在此背景下,龙头房企的销售规模增长已经趋缓,而中小房企的分化仍将持续,受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响,冲击千亿的难度还将不断提升。
 
房价保持稳定,降温城市同比增多
 
2019年,房价调控压力在上半年表现得尤为明显,住房和城乡建设部上半年对6个城市进行预警提示的基础上,又对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。下半年房价上涨压力较大的城市明显减少,但深圳或是个例,由于市场热度提升过快,12月深圳住建局明确表示,二手房小区上涨超5%,市民可以向区房地产主管部门投诉,在房价整体下行压力较大的环境下显得较
 
为“另类”,但这也在另一侧面体现出房价调控在各地重要性。在“刻度尺”严调之下,楼市降温。从统计局的数据看,2019年各月房价同比下行的城市不断增多,11月超
 
过30个城市的二手房价格下跌,时隔56个月再次出现超过30个城市房价下调。其中一线城市二手房普通出现房价下探趋势,例如北京11月相比1月下降了2.5%,广州下降了4.8%。二线城市中青岛、济南、杭州、
 
三亚等下滑趋势都十分明显。
 
从中央经济会议和住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看,2020年房地产重点依然体现在落实房住不炒,保持楼市稳定,发展租赁体系等几个方面。因此,2020年楼市的健康平稳发展,安居宜居的住房目标不会改变,房地产市场将呈现平稳运行的态势。预计房地产调控总体保持从严,因城施策的方式会多样化,房地产金融侧收紧将常态化。在整体稳定之下,各类分化将在以下几方面持续体现
调控分化,房价成为调控松紧的“刻度尺”。调控政策并不会采取“一刀切”手段,因城施策依然是调控政策的前置性条件。因此,总体来看,2020年二手房市场整体波动性将继续减小,春节前量价难有大起色,
 
“小阳春”依然有望出现在各类城市,一线城市房价下行空间较小,不少二三线城市房价下探空间依然存大。城市一二手成交量变化并非当前调控的主要“标尺”,房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”。换言之判断一个城市可否放松的标准是房价下行压力。因此,一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大,
 
但更多三四线城市将由前期的房价上涨向下行压力增大转化,另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线,在供应量持续但需求不断减少的背景下,三四线及以下城市放松的概率会有所提升。值得关注的是,三四线调控放松的节奏会较为平缓,更多放松或在二季度以后逐步在市场体现出来。分化之下,金融政策难言宽松。无论从年中政治局会议,还是年底中央经济工作会议来看,坚持房住不
炒,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段的非常明确,2020年不会放松对房企融资的定向严监管,房地产融资的宽松化很难实现,房企融资难预计依然会保持延续。

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